Steuerliche Fallen beim Grundstücktausch
Bei jeder Handänderung eines Grundstückes, wird eine Steuererklärung für die Grundstückgewinnsteuer fällig. Im Kanton Zürich erfolgt die Besteuerung der Grundstückgewinne durch die Gemeinden.
„Vor jeder Handänderung bei einem Grundstück, sind die Steuerfolgen abzuklären»
Grundstücke werden oft mit Gewinn veräussert. Der Erlös aus dem Verkauf ist häufig deutlich höher als der Anschaffungsbetrag. Dieser Grundstückgewinn wird im Zeitpunkt der Handänderung besteuert. Die Besteuerung erfolgt im Kanton Zürich durch die Gemeinde, in welcher das Grundstück liegt. Grundsätzlich ist bei jeder Handänderung eine Steuererklärung zur Grundstückgewinnsteuer einzureichen.
Zur Berechnung des Grundstückgewinnes wird vom Verkaufserlös der Anschaffungswert, die wertvermehrenden Investitionen während der Besitzdauer und die Verkaufskosten in Abzug gebracht. Ist die Anschaffung vor über 20 Jahren geschehen, wird im Kanton Zürich, als Anschaffungswert der Verkehrswert vor 20 Jahren eingesetzt. Wurde das Grundstück bei der Hofübernahme zum Ertragswert übernommen, geht die Haltedauer des Hofübergebenden auf den neuen Besitzer über und beginnt bei Übernahme nicht bei null.
In einigen Fällen wird die Grundstückgewinnsteuer aufgeschoben. Es sind dies:
- Bei Eigentumswechsel durch Erbgang, Erbvorbezug oder Schenkung;
- Bei Handänderungen unter Ehegatten im Zusammenhang mit dem Güterrecht;
- Bei Landumlegungen zwecks Güterzusammenlegung, Quartierplanung, Grenzbereinigungen, Abrundung landwirtschaftlicher Heimwesen sowie bei Landumlegungen im Enteignungsverfahren oder angesichts drohender Enteignung;
- Umstrukturierungen von Firmen;
- Bei Ersatzbeschaffung von betriebsnotwenigem Anlagevermögen im Kanton;
- Bei Ersatzbeschaffung von land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken zur Selbstbewirtschaftung im Kanton;
- Bei Ersatzbeschaffung von selbstbewohntem Wohneigentum.
- Obwohl bei einem Grundstücktausch zivilrechtlich ein Rechtsgeschäft vorliegt, werden steuerrechtlich immer zwei voneinander abhängige Handänderungen angenommen. Somit löst ein Abtausch von zwei oder mehreren Grundstücken, jedes für sich, eine Grundstückgewinnsteuer aus, auch wenn kein Preis in der Tauschurkunde vermerkt ist.
- Tauschen zwei Landwirte zum Beispiel zwei gleich grosse Grundstücke, müssen beide Landwirte je eine Steuererklärung für die Grundstückgewinnsteuer einreichen. Nun kommt es darauf an, ob einer der oben genannten Tatbestände für einen Aufschub vorliegt.
- Unterstehen beide Parzellen dem Bäuerlichen Bodenrecht (BGBB) und dienen beide Parzellen zukünftig der selbstbewirtschafteten, landwirtschaftlichen Urproduktion, können beide Landwirte einen Aufschub der Grundstückgewinnsteuer verlangen. Dabei spielt es keine Rolle, ob das «verkaufte» Grundstück zuvor nicht selbstbewirtschaftet war. Wichtig ist einzig, dass das «erworbene» Grundstück zukünftig selbstbewirtschaftet wird.
Anders sieht es aus, wenn diese Grundstücke nicht dem BGBB unterstehen oder eine landwirtschaftliche Nutzung nicht zulässig ist. Tauschen zwei Landwirte zum Beispiel zwei Baulandparzellen, ist die Grundstückgewinnsteuer bei jedem Landwirt geschuldet. Als Verkaufspreis wird ein hypothetischer Verkehrswert des Grundstückes eingesetzt.
Es kann auch keine Ersatzbeschaffung geltend gemacht werden, wenn die beiden vom Tausch betroffenen Grundstücke in zwei verschieden Kantonen liegen.
Aus diesem Grunde sollten die Steuerfolgen vor jedem Grundstückgeschäft überprüft werden, damit nicht plötzlich unangenehme Überraschungen auftauchen.
AGRO-Treuhand Region Zürich AG
Hans Ulrich Sturzenegger
