Steuerliche Behandlung von Wohnrechten/Nutzniessung
Zwar werden bei der Hofübergabe zunehmend seltener Wohnrechte eingeräumt. Im Praxisalltag der Treuhänder sind die steuerlichen Folgen daraus jedoch weiterhin präsent.
Wohnrecht
Das Wohnrecht berechtigt dazu, in einem Gebäude oder Teilen davon zu wohnen. Eine Übertragung oder Vererbung ist ausgeschlossen. Zudem wird die Selbstnutzung vorausgesetzt. Üblicherweise erfolgt die Einräumung des Wohnrechtes bei Hofübergaben gegen Einmalentschädigung, d.h. als Teil der Finanzierung des Übergabewertes. Beim Übernehmer ist die Entschädigung steuerbar. Da gleichzeitig eine ausserordentliche Abschreibung auf den betroffenen Gebäudeteilen möglich ist, ist dies aber vorerst einkommensneutral. Die getätigten Abschreibungen können jedoch gegebenenfalls später wieder zur Besteuerung gelangen. Als jährlichen Ertrag versteuert der Wohnberechtige den Eigenmietwert und kann entsprechend den von ihm geleisteten «gewöhnlichen Unterhalt» abziehen. Grössere Unterhaltsarbeiten sind, da diese vom Eigentümer getragen werden, durch diesen abzuziehen. Die Abschaffung des Eigenmietwertes (Abstimmung vom 28.09.2025) führt unseres Erachtens diesbezüglich zu keinen Änderungen, weil Landwirtschaftsbetriebe aus steuerlicher Sicht Geschäftsvermögen darstellen. Der Ei genmietwert bleibt voraussichtlich auch nach der Abschaffung (vermutlich per 01.01.2029) bestehen. Hierzu hat die eidgenössische Steuerverwaltung ein Merkblatt angekündigt. Die Einräumung des Wohnrechtes gegen periodische Leistungen («Wohnrechtsdarlehen») führt hingegen dazu, dass der Eigentümer die periodischen Leistungen versteuert. Der Eigenmietwert beim Wohnberechtigten entfällt. Üblicherweise wird über das Darlehen ein jährlicher Zins vereinbart. Dieser ist vom Wohnberechtigen zu versteuern und kann beim Schuldner abgezogen werden. Wichtig ist, dass die periodische Leistung der Marktmiete entspricht. Ansonsten wird beim Eigentümer die Differenz als Einkommen aus selbstständiger Erwerbstätigkeit besteuert.
Nutzniessung
Im Unterschied zum Wohnrecht kann die Ausübung des Nutzniessungsrechts auf Dritte erfolgen, d.h. z.B. als Wohnung vermietet werden. Der Unterhalt und die Schuldzinsen sind vom Nutzniesser zu tragen und entsprechend auch in dessen Steuererklärung ab zugsfähig. Im Gegensatz zum Wohnrecht er folgt die Besteuerung des Vermögens wertes in der Regel beim Nutzniesser und nicht beim Eigentümer. Bei einer periodischen Abgeltung der Nutzniessung kann der Nutzniesser die periodischen Leistungen als Aufwand abziehen, sofern er den Er trag versteuert (also bei einer Vermietung). Wird das Objekt selbst bewohnt, entfällt der Eigenmietwert (analog zum Wohnrecht).
Michael Walti, AGRO-Treuhand Region Zürich AG
Bild: mit KI generiert
