Konsequenzen der Volksabstimmung zur Abschaffung des Eigenmietwerts

Die für selbstständig erwerbende Personen in der Landwirtschaft wohl wichtigste und oftmals auch überraschendste Meldung ist, dass die Vorlage über die Einführung der kantonalen Liegenschaftssteuer für Zweitwohnungen und die damit gekoppelte Abschaffung des Eigenmietwertes nur Liegenschaften des Privatvermögens betrifft. Im Umkehrschluss bedeutet dies, dass der Eigenmietwert auf Liegenschaften im Geschäftsvermögen unverändert Bestand hat und auch weiterhin gebucht und versteuert werden muss. Für sämtliche Personen mit einer landwirtschaftlichen Buchhaltung mit Liegenschaften im Geschäftsvermögen bleibt somit alles beim Alten.

Abschaffung Eigenmietwert bei Liegenschaften im Privatvermögen

Steuerliche Auswirkungen hat die Annahme der Vorlage für alle Steuerpflichtigen mit Liegenschaften im Privatvermögen. Der Eigenmietwert für Erst- und Zweitwohnungen wird abgeschafft. Die Eigentümer von Zweitwohnungen sehen sich aber neu je nach kantonalem Recht mit einer neuen besonderen Liegenschaftssteuer konfrontiert. Es gibt aber auch Änderungen betreffend Abzugsfähigkeit von Liegenschaftsunterhalt und Schuldzinsen. Sämtlicher Liegenschaftsunterhalt auf selbstgenutztem Wohneigentum ist nicht mehr abzugsfähig. Einzige Ausnahme bei der direkten Bundessteuer sind denkmalpflegerische Arbeiten. Die Kantone können wiederum bei der Staats- und Gemeindesteuer Abzüge für Energiesparmassnahmen und Umweltschutz bis ins Jahr 2050 zulassen. Es kann somit Sinn machen, grössere Unterhaltsarbeiten an selbstbewohnten Liegenschaften vorzuziehen, damit diese bis zur Inkraftsetzung der Vorlage noch steuerlich angerechnet werden können. Da der Liegenschaftsunterhalt und die Investitionen nicht mehr im Liegenschaftsverzeichnis dokumentiert werden, empfiehlt es sich, sämtliche wertvermehrenden Investitionen exakt zu dokumentieren, damit diese bei einem Verkauf bei der Grundstückgewinnsteuer angerechnet werden können. Hingegen gibt es keine Änderung der steuerlichen Handhabung von Liegenschaftsunterhalt bei fremdvermieteten Liegenschaften. 

Für selbstgenutzte Liegenschaften kann zudem kein Schuldzins mehr in Abzug gebracht werden. Einzige Ausnahme sind Neuerwerber von Erstliegenschaften, welche in den ersten 10 Jahren den Schuldzins als Ersterwerberabzug deklarieren können. Der Ersterwerberabzug ist betragsmässig limitiert für Ehepaare maximal Fr. 10 000.00 und für Alleinstehende maximal Fr. 5000.00. Die Abzugsfähigkeit nimmt zudem über die 10 Jahre linear ab, sprich im ersten Jahr 100 Prozent der Schuldzinsen (maximal Fr. 10000.00), im zweiten noch 90 Prozent (maximal Fr. 9000.00), bis der Ersterwerberabzug im elften Jahr nicht mehr deklariert werden kann. Komplexer ist der Sachverhalt bei Eigentümern von fremdvermieteten Liegenschaften. Die Schuldzinsen können bei Eigentum von fremdvermieteten Immobilien anhand einer Quote im Verhältnis des Vermögenswertes der vermieteten Liegenschaften zum Wert des gesamten Bruttovermögens (Steuerwert aller Liegenschaften, Summe aller Wertschriften, weitere Vermögenswerte) in Abzug gebracht werden. Ist somit der Anteil des Vermögenswertes der fremdvermieteten Liegenschaft im Verhältnis zu den gesamten Vermögenswerten klein (aufgrund zum Beispiel hohen Vermögens an Aktien und Bankkonten), so ist die Abzugsfähigkeit der Schuldzinsen nur eingeschränkt möglich. Die Eidgenössische Steuerverwaltung (ESTV) hat dazu ein Faktenblatt über die Neue Schuldzinsregelung mit verschiedenen Fallbeispielen erarbeitet.