Grundstück-Gewinn-Besteuerung:
Begründung und Erhebungsweise (Teil 1)

Die Grundstückgewinnsteuer ist geschuldet, wenn bei einer Handänderung eines Grundstückes ein Gewinn anfällt. Unter Grundstück verstehen wir eine Bodenparzelle inklusive darauf stehender Gebäude oder Anlagen, analog Art. 655 des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (ZGB) (oder auch genannt Liegenschaften).

Warum wird bei einem Grundstück, das steuerlich kein Geschäftsvermögen, sondern Privatvermögen darstellt, ein Verkaufsgewinn besteuert?

Nebst einer allgemeinen Wertentwicklung von Grundstücken (sogenannter konjunktureller Mehrwert) entsteht eine Wertsteigerung bei Grundstücken zu weiten Teilen durch das Schaffen der Infrastrukturen - in der Umgebung durch das Gemeinwesen (Strassenbau, Öffentlicher Verkehr, Schulen, Freizeitangebote etc.). Der Eigentümer trägt durch Einsatz von Arbeit oder Kapital kaum selber zur Wertvermehrung bei.

Ein Teil des durch das Staatswesen geschaffenen Mehrwertes soll via die Grundstückgewinnsteuer abgeschöpft und wieder der Allgemeinheit zugeführt werden. Die Steuer fliesst mehrheitlich den Gemeinden zu, welche vorwiegend für den Mehrwert verantwortlich zeichnen.

Die Steuer wird immer auf Gewinnen von Grundstücken, welche steuerlich dem Privatvermögen zugeordnet werden, erhoben.
Bei Grundstückgewinnen aus dem Verkauf von Geschäftsvermögen (Geschäftsaufgaben), folgt der Kanton Zürich bei der Besteuerung dem monistischen System, was heisst, dass auch hier auf einem Teil des Gewinnes eine Grundstückgewinnsteuer anfällt. Bei andern Kantonen sowie bei der Besteuerung durch den Bund wird mit dem dualistischen System verfahren, d.h. der Gewinn wird vollständig der allgemeinen Gewinnsteuer unterworfen. Im monistischen Kanton Zürich wird bei einer Geschäftsaufgabe eine erste Gewinntranche vom aktuellen Buchwert des Grundstückes bis zu den Anlagekosten (sogenannte bisherigen Abschreibungen) mit der Gewinnsteuer veranlagt. Der Gewinnteil über den Anlagekosten bis zum Verkaufspreis (sogenannte Wertzuwachsquote) untersteht der Grundstückgewinnsteuer. Bei der Wertzuwachsquote kann es zu Besteuerungslücken kommen. Falls die Besitzdauer nämlich mehr als 20 Jahre betragen hat, wird bei den Anlagekosten - anstelle des damaligen Erwerbspreises - der Verkehrswert vor 20 Jahren eingesetzt. Dieser liegt oft höher, womit ein Teil des Gewinnes unversteuert bleibt.

In der Landwirtschaft ist man bei Hofverkauf oder Parzellenverkauf von diesen Regeln häufig betroffen. Bei Landwirtschaftsland ist die Wertzuwachsquote normalerweise Null und keine Grundstückgewinnsteuer fällig, da der Wert vor 20 Jahren meist höher war.

Wann die Grundstückgewinnsteuer genau erhoben wird und wie diese anhand eines Beispiels berechnet wird, finden Sie demnächst in der Beraterecke erläutert (Teil 2).


Autor: Markus Zoller
Datum: 15.02.2013