Grundstück-Gewinn-Besteuerung:
Begründung und Erhebungsweise (Teil 2)

Wie die Grundstückgewinnsteuer begründet wird und auf welchen Gewinnen diese erhoben wird (Steuerobjekt), wurde im letzten Artikel erläutert. In dieser Fortsetzung lesen Sie etwas über das besteuerte Subjekt und die Berechnungsweise.


Das besteuerte Subjekt für die Grundstückgewinnsteuer ist der Verkäufer einer Liegenschaft. Besteuert wird bei einer entgeltlichen Handänderung (Verkauf). Nicht jede Handänderung führt zur Besteuerung. Verschiedene Tatbestände mit Steuerbefreiung, respektive einem Steueraufschub, werden berücksichtigt. Dazu gehören etwa Schenkung, Erbvorbezug, Erbfolge, Erbteilung, Ersatzbeschaffung einer selbst genutzten Wohnliegenschaft oder etwa Eigentums-Übergang aufgrund des ehelichen Güterrechtes (von einem Ehepartner auf den andern, etwa bei Scheidung).

Und jetzt ein Rechnungs-Beispiel: Herr Meier hat vor 15 Jahren ein Einfamilienhaus für Fr. 600‘000.- gekauft. Er hat zwischenzeitlich noch Fr. 200‘000.- ins Haus investiert, wovon von der Steuerbehörde Fr. 150‘000.- als wertvermehrend und Fr. 50‘000.- als laufende Unterhaltskosten ausgeschieden werden. Heute verkauft Herr Meier die Liegenschaft für Fr. 1 Mio. Die Veranlagungsbehörde zieht bei der Berechnung des Gewinnes vom Verkaufspreis die Anlagekosten von Fr. 600‘000.- sowie die wertvermehrenden Investitionen von Fr. 150‘000.- ab. Der steuerbare Gewinn beträgt Fr. 250‘000.-. Wäre die Liegenschaft vor mehr als 20 Jahren gekauft worden, so hätte die Steuerbehörde bei den abzugsfähigen Anlagekosten den Verkehrswert vor 20 Jahren genommen, auch wenn die Liegenschaft früher zu einem tieferen Preis erworben wurde. Aufwendungen im direkten Zusammenhang mit dem Verkauf können zusätzlich abgezogen werden. Der ermittelte Gewinn wird nun portionenweise progressiv besteuert. Die ersten Fr. 5‘000.- des Gewinnes werden im Kanton Zürich mit einem Satz von 10% belastet, die weiteren Gewinne mit höheren Sätzen. Der über den ersten Fr. 50‘000.- liegende Gewinnbetrag wird bereits mit einem Satz von 35% besteuert. Alle Gewinne über Fr. 100‘000.- unterliegen dem Höchstsatz von 40%.

Im Weiteren wird eine Besitzdauer-Korrektur vorgenommen. Bei weniger als einjähriger respektive weniger als zweijähriger Besitzdauer erhöht sich der Steuerbetrag nochmals um 50% respektive 25%. Der kurzfristige Gewinn wird so streng besteuert. Ab 5 jähriger Besitzdauer werden Abzüge gewährt. Der Höchstabzug von 50% wird ab 20-jähriger Besitzdauer angerechnet. Für Herr Meier beträgt die Steuer rund Fr. 58‘000.- das macht rund 23% des Gewinnes aus. In Abhängigkeit der Berechnungsfaktoren liegt im Kanton Zürich die Grundstückgewinnsteuer üblich zwischen 10% und 40% des Gewinnes. Die Gemeinde kann die gegenüber dem Veräusserer bestehende Steuerforderung durch Eintragung eines gesetzlichen (auf das Objekt lastende) Pfandrechtes im Grundbuch sicherstellen, obwohl sich das Grundstück dann im Eigentum des Käufers befindet. Insofern könnte plötzlich der neue Eigentümer von der Steuer betroffen sein. Hier kann der Käufer seinerseits eine Sicherstellung verlangen. Die Steuer wird direkt dem Kaufpreis belastet.
In diesem Fall ist es von Interesse, im Voraus die Höhe der Grundstückgewinnsteuer zu kennen. Auch bei Teilung von Erbschaften oder bei Verkäufen mit Gewinnbeteiligten sollte man die vom Gewinn abzuziehende Steuer kennen. Die Steuer kann im Voraus annäherungsweise berechnet werden.

Bei Fragen und für eine Berechnung stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung.


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Datum: 22.02.2013