Eigenmietwert – Anpassung der Hilfstabelle

Nach rund 7 Jahren hat die Arbeitsgruppe Landwirtschaft der Schweizerischen Steuerkonferenz die Hilfstabelle zur Ermittlung der landwirtschaftlichen Eigenmietwerte angepasst. Der Anstieg der Eigenmietwerte beträgt bis zu 13%.    

Als Eigenheit des Schweizer Steuersystems gilt der Eigenmietwert, also die Versteuerung einer fiktiven Miete bei selbstgenutzten Liegenschaften. Dessen Existenz wird in der Regel mit der Gleichstellung von Mietern und Eigentümern begründet. Betriebsleiter eines landwirtschaftlichen Gewerbes sind berechtigt, die von ihnen selbstgenutzte betriebliche Wohnung zum deutlich tieferen landwirtschaftlichen Eigenmietwert zu versteuern. Dies gilt ferner auch bei Pächtern. Bewohnt hingegen z.B. die abtretende Generation das Altenteil im Wohnrecht, so kommt der reguläre Eigenmietwert zur Anwendung.   

Für die Bemessung des landwirtschaftlichen Eigenmietwertes wird eine aktuelle Pachtzinsschätzung – in der Regel ermittelt bei einer Ertragswertschätzung – beigezogen. Sofern keine solche vorliegt, kann der Eigenmietwert anhand der Hilfstabelle der Schweizerischen Steuerkonferenz geschätzt werden.

Dabei werden als Parameter die Grösse der Wohnung, der Zustand und die Verkehrslage – definiert als Distanz zum nächsten Zentrum – herangezogen. Bei einer mittelgrossen Betriebsleiterwohnung (ca. 11 Raumeinheiten) und einer mittleren Verkehrslage (ca. 15 km Fahrdistanz zum nächsten Zentrum) ergibt sich so bei einem mittleren Zustand ein landwirtschaftlicher Eigenmietwert von Fr. 9'400.-. Der Erhöhung gegenüber der alten Schätztabelle beträgt in diesem Beispiel Fr. 400.-.

Wie wirkt sich dies im konkreten Fall auf die Steuerbelastung aus? Ein um Fr. 400.- höheres Einkommen bewirkt bei einem Ehepaar im Kanton Zürich mit durchschnittlich Fr. 60'000.- steuerbarem Einkommen zwischen 50 und 100 Franken höhere Steuern. Weil der landwirtschaftliche Eigenmietwert Bestandteil des selbständigen Einkommens ist, sind zudem noch einige Franken AHV geschuldet. Je nach Situation kann der neue Eigenmietwert jedoch auch deutlich höher ausfallen und entsprechend das Steuerbudget stärker belasten.

Das Steueramt erwartet, dass die bestehenden landwirtschaftlichen Eigenmietwerte angepasst werden. Da in den meisten Fällen noch keine Ertragswertschätzung nach neuem System vorliegt, wird vorläufig vor allem die Hilfstabelle zur Anwendung kommen. Die Grösse und der Zustand der Wohnung sind dabei von Aussenstehenden nur schwer abzuschätzen. Entsprechend werden die Treuhänder in nächster Zeit wohl vermehrt Rückfragen zu diesen Parametern stellen.

Auf die normalen Eigenmietwerte hat die Anpassung der Hilfstabelle eigentlich keinen Einfluss. Sind jedoch die Bedingungen für die Deklaration des landwirtschaftlichen Eigenmietwertes nicht mehr gegeben, z.B. wenn die Gewerbegrenze unterschritten wird, so kann das Steueramt den bisherigen landwirtschaftlichen Eigenmietwert verdoppeln. Es besteht jedoch vonseiten des Steuerpflichtigen die Möglichkeit, dies anzufechten, insbesondere wenn der neue Eigenmietwert 70% einer marktüblichen Miete übersteigt.   


AGRO-Treuhand Region Zürich AG

Michael Walti

 

 

 

 

 

Wohnungsgrösse (Raumeinheiten)

 

klein

mittel

gross

(Richtgrösse)

(8)

(11)

(14)

ABSTUFUNG NACH ZUSTAND (ALTER)

guter Zustand

Verkehrslage 1)

     

gut

10900

15000

19100

mittel

9700

13400

17000

abgelegen

9000

12400

15700

mittlerer Zustand

Verkehrslage

     

gut

7800

10800

13700

mittel

6800

9400

11900

abgelegen

6100

8400

10700

schlechter Zustand

Verkehrslage

     

gut

4400

6000

7600

mittel

3500

4800

6100

abgelegen

2900

4000

5100

1)  Entfernung des Wohnhauses zum nächsten Zentrum

         

 

Abb. Ausschnitt aus «Richtlinien zur Ermittlung des landwirtschaftlichen Mietwertes der Betriebsleiterwohnungen»

 

 

AGRO-Treuhand Region Zürich AG